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2016年郑州房价下跌几无可能

东方今报 时间: 2016-01-17 14:31:44

河南房企多维度变革时代到来

 
郑州房价下跌几无可能
 
    在河南省房地产业商会秘书长赵进京看来,随着城镇化进程的加快,农民进城买房空间巨大,“全国有近2.5亿农民工,农民工的就地城镇化还有很长一段路要走,再加上全面放开二孩、旧城改造等,目前郑州房地产仍属于朝阳产业,房价依然坚挺”。
 
全国房价2016年持续上涨 郑州下跌几无可能
 
    从市场预期看,目前对于一、二线城市房价继续上涨的认识基本是一致的,而对于三、四线城市则有分化的看法。
 
    实际情况是,三、四线城市的房价难以大涨,但下跌的空间也不存在,即保持一个相对不涨不跌的态势,不是因为库存而导致的,最主要的是人口背后的需求还没有被挖掘出来。
 
    易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,无论是从供求关系、货币政策还是市场预期看,房价上涨是一个难以动摇的市场特征。当然,涨幅有大有小,会和市场周期波动相关联。对于2016年的房价判断是,持续上涨,同时要警惕部分城市相对力度大的涨幅。
 
    2016年全国楼市去库存基调敲定,那么,郑州楼市的主旋律又是什么呢?河南省政协提案委员会副主任王永苏认为,郑州房价还将上涨。
 
    有数据显示,截至2015年12月,郑州市区商住房去化周期接近9个月,而国家推算出来的合理区间是12个月。
 
    业内专家认为,火热的地王将会持续推高周边的房价。总的来看,2016年郑州房地产市场会继续稳中有升,平稳前行。
 
户籍制度改革将成为去库存的重要利器
 
    要让成为新市民的农民工变成买房的主力人群,必须在户籍制度、中小城市的产业发展和公共服务上着力改进。只有在一个城市里就业、子女的教育医疗等公共服务能够跟上,买房对农民工才有意义。
 
    随着2014年《河南省人民政府关于深化户籍制度改革的实施意见》的深入开展,取消农业户口与非农业户口性质区分,统一登记为居民户口,全面实施居住证制度逐渐成为共识。就目前来看,此次户籍制度改革也为2016年去库存的目标提供了政策便利。
 
    2015年中央经济工作会议特意强调:要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。经记者了解,2015年11月份河南省出台的《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》中显示,河南省将从金融服务、财政补贴和公积金政策方面推出系列利好措施,为农民进城购房提供便利。
 
    所以从这个角度延伸,如果将农民工全面纳入城市购房优惠体系也是去库存的有效方法。河南省各级城市均应对农民工购房在政策上做到一视同仁,将农民工纳入公积金缴纳体系,对农民工购房给予税费优惠,配合户籍制度改革,解决农民工进城的保障门槛和心理归属问题。以上政策一旦实施,对增加有效需求,推动郑州楼市中长期稳定有较大作用。
 
    地方政府可以收购存量房用于公租房,亦是去库存的间接手段。不过,专家认为这条政策对政府财政实力要求较高,且面临一个尴尬的矛盾——租房需求较大的一般是人口导入特征显著的一线及部分二线城市,这些城市库存压力本就不大;而大多数供求失衡、库存高企的是人口流出的三、四线城市,这些城市的租赁需求却很有限。因此该政策效果可能一般。
 
房地产行业兼并重组不会停止
 
    2015年,河南本土知名房企新芒果地产公司被来自深圳的华强集团收购,并将成立新的开发公司华强新芒果集团。河南省房地产业商会一位资深行业人士表示,这种“并购”在河南并不是第一次,这样更有利于资源整合。
 
    2015年中央经济工作会议中提及“促进房地产业兼并重组,提高产业集中度”,这是政府首次提出促进房地产行业兼并。这一举措有诸多好处:可以促使资源向优势企业集聚,推动规模房企做大做强,进而降低采购、融资成本,也有利于标准化的住宅产业化推进。
 
    为此,政府可能还会做更多制度性的安排,比如推动行业兼并立法、引导设立并购基金等,在这些利好的刺激下,2016年房地产行业有望延续2015年以来的并购热潮。
 
房企多维度经营变革的时代到来
 
    房地产市场由“产品导向型”发展为“客户导向型”,“互联网+”冲击,去库存压力增大,中央适当降价提议,转型进入深水区……2015年,房企由于外部环境及自身供血能力不足,进行了诸多转型尝试。不可否认的是,2016年房企将面临更加复杂的环境,强者生存,房企多维度经营变革在即。
 
    “一线城市的大开发商快速向二、三线城市布局,行业集中度提高;郑州本地开发商及众多中小开发商生存十分困难。”河南财经政法大学教授、城市发展研究中心主任刘社说。虽说某些中小房企暂时能顶得住压力,迎难而上,起到中流砥柱的作用,但这似乎也改变不了房地产市场格局重组的趋势。
 
    据了解,河南龙头房产建业对此转型早有应对。在建业地产蓝海战略发布会上,建业地产董事局主席胡葆森宣布:“建业未来将以轻资产为主要模式,用三到五年,实现企业从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。”
 
    此番建业地产的整体转型是在互联网+的背景下整合房地产上下游资源,形成多元化的产业布局,未来建业地产将形成大建业生态圈,广泛涉及足球、商业综合体、酒店、文化旅游、生态农业、社区物业、家装等多个领域。而依托于多元化布局,胡葆森表示:“将以分享为原则,打造产业联盟、商家联盟、投资者联盟和合作平台,实现轻资产的转型。”
 
二手房市场将继续稳中有升
 
    进入存量房时代,一线城市房地产市场定价权发生了明显变化。2016年,预计土地供应量收紧,土地成交量减少,新房供应量短缺,存量房成交面积上升,处于定价权掌握在卖方市场的存量房时代,一线城市房价以二手房价格为风向标的迹象将更加凸显。
 
    另外,活跃的二手房市场是新房市场稳定繁荣的保障,由于住房需求传导机制也为新建商品住宅释放需求,二手房市场的体量越大,这种传导机制就越有效率。在有数据记录的城市中,绝大多数二手房成交体量已经达全部住房成交量的三成以上。
 
    从2015年郑州地区二手房价走势来看,整体稳中有涨,截至2016年1月10日二手房均价:8559元/平方米,环比上周上涨0.96%。一位郑州二手房市场的工作人员告诉记者:2015年二手房市场成交量较去年有较大增长,成交均价呈现小幅上涨,整体行情稳中有升。
 
    预计在2016年政策平稳的环境下,郑州二手房市场仍以刚需自住群体为支撑,需求的平稳增长难以带动价格大幅波动。随着临近春节,房产市场整体步入一年最淡的季节,春节期间二手房成交量会出现小幅下滑,3月份或继续带动市场成交热度。
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